Dret bancari

Què és una targeta revolving?

Les targetes revolving són una variant de les targetes de crèdit que permeten pagar les compres, disposicions en efectiu, etc. realitzades dins d'un límit de crèdit a terminis. El principal desavantatge d'aquesta mena de targetes és que els interessos són molt alts, entre el 20% i el 30% i, sovint, les quotes mensuals són baixes. Tot això fa que no s'amortitzi capital i interessos, per la qual cosa el deute s'acumula i es prolonga indefinidament.

És important tenir en compte que les targetes revolving funcionen com un microcrèdit o una línia de crèdit i, per tant, s'apliquen interessos abusius. En alguns casos, per una compra de 700€, es pot acabar pagant 2.700€.

Com sé si la meva targeta és revolving?

Per confirmar si la teva targeta és revolving és necessari revisar els rebuts mensuals o el propi contracte per a buscar el sistema d'amortització revolvente (o revolving) aplicat i el tipus d'interès (T.A.E.) que el banc aplica. Si la Taxa Anual Equivalent (T.A.E.) és superior a sis punts del tipus mitjà de mercat que publica el Banc d'Espanya es tracta d'una targeta revolving i si es pot reclamar.

Què puc reclamar d'una targeta revolving?

És possible reclamar la nul·litat del contracte de les targetes revolving i la devolució de l'excés del capital prestat, incloent-hi els interessos, comissions, despeses i assegurança adherida. La manera de reclamar dependrà de la situació en la qual et trobis:

-          Si ja has pagat més del que et van prestar: Pots presentar una reclamació judicial per a sol·licitar la nul·litat del contracte i la devolució de l'excés de capital, incloent-hi els interessos, el segur i les comissions que t'hagin cobrat.

-          Si encara no has pagat el capital prestat: Pots presentar una reclamació judicial per a sol·licitar la nul·litat del contracte de la targeta revolving i la devolució dels interessos, l'assegurança i les comissions, i abonar a l'entitat financera el capital prestat que encara tinguis pendent.

Què és un broker hipotecari?

Un broker hipotecari és un professional especialitzat en la intermediació de préstecs hipotecaris. El seu objectiu és aconseguir les millors condicions per als seus clients, negociant amb diferents bancs i entitats financeres a la recerca de l'opció més adequada segons les necessitats i perfil del sol·licitant.

El treball d'un broker hipotecari no es limita a aconseguir ofertes, sinó que també s'encarrega de guiar al client durant tot el procés, resolent dubtes i brindant un servei personalitzat. En definitiva, la seva labor consisteix a facilitar el tràmit de la hipoteca i estalviar temps, diners i treball al client.

Si estàs buscant un préstec hipotecari i vols obtenir les millors condicions, els nostres brokers hipotecaris poden ser els teus millors aliats. Ens encarreguem de tot el procés, des de la identificació de les teves necessitats fins a la negociació amb diferents bancs, la qual cosa et permetrà estalviar temps i esforç en la cerca de la teva hipoteca ideal. A més, gràcies a la nostra experiència i coneixements del mercat, podem ajudar-te a trobar opcions que potser no havies considerat pel teu compte.

Què és l'IRPH?

L'Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH) és un índex que s'utilitza a Espanya, juntament amb l'Euribor, com a referència per al càlcul d'interessos en préstecs hipotecaris. Aquest índex es calcula a partir de la mitjana dels tipus d'interès (Euríbor, diferencial de les hipoteques variables i dels tipus fixos) que apliquen les entitats financeres en els préstecs hipotecaris que concedeixen, per la qual cosa resulta un tipus d'interès bastant elevat.

El IRPH ha estat objecte de controvèrsia a Espanya, ja que alguns consideren que no és un índex transparent ni adequat per al càlcul d'interessos en préstecs hipotecaris. Durant anys, els bancs van comptar als seus clients que el IRPH era una alternativa més segura que l'Euríbor, a causa de la seva menor variabilitat mensual. No obstant això, en moltes ocasions, no es va detallar el càlcul d'aquest índex ni es va informar que la seva taxa seria sempre superior a la de l'Euríbor.

En 2020, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea va dictaminar que l'índex IRPH hauria de ser sotmès a un control judicial per a verificar si era transparent i comprensible per als consumidors, i en cas contrari, concedia als afectats el dret a sol·licitar l'anul·lació de les clàusules hipotecàries que l'inclouen. No obstant això, al gener de 2022 el Tribunal Suprem va dictaminar sentencia pro-banc, declarant que el IRPH no és abusiu, encara que existeixi falta de transparència per part del banc.

Com puc saber si tinc IRPH?

Per a saber si una hipoteca està referenciada per aquest índex cal mirar les escriptures hipotecàries i acudir als epígrafs d'interessos o tipus d'interès variable. Una altra manera de descobrir si el préstec es regeix pel IRPH és revisar els rebuts hipotecaris i descobrir si paguem més d'un 2% d'interessos.

Com puc reclamar?

El 13 de juliol, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea va emetre una sentència que va marcar un esdeveniment significatiu pel que fa a les reclamacions de les hipoteques amb IRPH. Això obre l'oportunitat per aquells afectats de reclamar l'IRPH i recuperar els pagaments excessius.

La sentència del TJUE estableix que les hipoteques amb IRPH podrien ser considerades abusives si es determina que als clients no se'ls va proporcionar tota la informació de manera clara i transparent. Això implica que les persones perjudicades podrien tenir el dret de demandar la invalidesa dels seus acords hipotecaris i sol·licitar el reembossament dels imports que no haurien d'haver pagat.

Hi ha diferents maneres per desfer-se de l'IRPH, que van des de reclamar l'eliminació/revocació de l'IRPH mitjançant via judicial, desfer-se de l'IRPH pactant amb el banc la substitució del tipus d'interès; subrogar la hipoteca, és a dir, traslladar-la a una altra entitat substituint el tipus d'interès, o contractar una nova hipoteca, a tipus fix o referència a l'Euríbor, per liquidar l'hipoteca actual vinculada a l'IRPH.

Des de Sala Mediadora, t'aconsellem que et posis en mans d'experts perquè estudiïn les particularitats del teu cas i puguin aconsellar-te sobre quin és la solució més adequada.

Què és la Clàusula Sol?

La Clàusula Sol és una clàusula inclosa en els contractes hipotecaris que estableix un tipus d'interès mínim que ha de pagar-se en les quotes hipotecàries, independentment de les fluctuacions del mercat financer. Segons la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea emesa el 21 de desembre de 2016, les entitats bancàries estan obligades a reemborsar als clients qualsevol quantitat que hagin pagat en excés degut a aquesta clàusula, des de la data en què es va formalitzar la hipoteca.

Si vas subscriure un contracte hipotecari entre els anys 2001 i 2012 i no has experimentat una disminució en el pagament de les quotes de la hipoteca al mateix ritme que la taxa de referència de l'Euribor en els últims anys, és possible que estiguis subjecte a una clàusula sol.

Com puc saber si tinc Clàusula Sol?

Per a saber si tens Clàusula Sol en la teva hipoteca hauries de revisar l'escriptura del préstec hipotecari, el rebut del banc o consultar-lo en l'entitat bancària. No obstant això, en l'escriptura de préstec no trobarem la paraula “clàusula sol”, sinó que apareix amb altres denominacions. Per això, és important comptar amb el suport i assessorament d'un professional. Els nostres advocats poden analitzar les condicions de la teva hipoteca i confirmar si està afectada per aquesta clàusula o no.  

Què haig de fer per recuperar el pagat en excés?

És fonamental buscar assessorament professional, ja que els bancs no tenen l'obligació de reemborsar els diners. La determinació de la quantitat a reclamar és complexa, però solen fixar-se a partir de la nul·litat de la clàusula sol, el càlcul i la devolució de les quantitats pagades de més des de la signatura del préstec. L'elaboració d'un nou quadre d'amortització i l'actualització de les quantitats pendents des de la signatura.

En què consisteix la Comissió d'Obertura?

La comissió d'obertura es defineix com el percentatge que els bancs afegeixen a l'import de la hipoteca per a tramitar aquest préstec, i s'aplica una sola vegada. En general, oscil·la entre el 0,5% i l'1% de l'import del préstec. Per a determinar la comissió, el banc realitza estudis de solvència i d'interessos, i redacta un model de préstec que inclou aquesta comissió.

És important que la comissió d'obertura s'apliqui amb total transparència, ja que pot ser reclamada en funció de les circumstàncies. Si el banc no ha proporcionat informació clara i suficient sobre la comissió, pot considerar-se abusiva i, per tant, nul·la. Per això, és necessari analitzar tant la claredat de l'estipulació com la proporció de la comissió respecte al servei prestat.

En molts casos, els consumidors desconeixen el concepte de la comissió d'obertura i els serveis que aquesta inclou, la qual cosa els deixa en una situació de desavantatge respecte a les financeres.

Com puc reclamar la Comissió d'obertura?

D'acord amb l'última sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea és possible reclamar la devolució de la comissió d'obertura d'una hipoteca si incompleix els controls de clàusules abusives exigits per la Directiva Europea 93/13. La comissió d'obertura pot ser abusiva si no hi ha transparència en les condicions financeres i les clàusules no s'expressen de manera clara i comprensible. Si la comissió d'obertura no s'esmenta en la informació precontractual o no correspon amb cap servei, es pot reclamar la seva nul·litat i sol·licitar la seva devolució.

En aquest context, es podrà iniciar una reclamació sol·licitant la devolució de les despeses de la hipoteca, incloent-hi l'import abonat en concepte de comissió d'obertura.

Què són les Despeses Hipotecàries?

Les despeses de formalització d'una hipoteca són els costos que es generen en escripturar i inscriure un préstec hipotecari. Aquestes despeses inclouen els aranzels de notari, registre, Honoraris de gestoria, taxació i impostos. Aquests varien segons el valor del ben hipotecat i de l'import del préstec.

Abans del 16 de juny de 2019, els bancs obligaven els clients a pagar totes les despeses, però una llei en vigor des d'aquesta data obliga el banc a abonar totes les despeses excepte la taxació. Si en el passat vas pagar totes les despeses, tens dret a recuperar una part d'aquests diners.

El Tribunal Suprem va sentenciar que obligar el client a pagar totes les despeses era abusiu i que els bancs havien de pagar una part de les costes de constitució.

Com reclamar les Despeses Hipotecàries?

Al juliol de 2020, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea ha deixat clar que, si es declara nul·la la clàusula de despeses hipotecàries, serà el banc qui corri amb aquestes despeses tret que hi hagi normativa espanyola que digui el contrari. No obstant això, encara hi ha una certa incertesa sobre aquest tema.

La declaració de nul·litat de la clàusula és el reconeixement de l'actuació abusiva del banc i ens permet recuperar les quantitats indegudament abonades pel consumidor.

Si vols saber si pots reclamar i quant podries recuperar, porta la teva hipoteca i t'assessorarem sobre aquest tema.